Mortgage yasası teşviksiz çıktı

Ev sahibi olmak isteyenlerin umutla beklediği mortgage yasası TBMM
Genel Kurulu'nda kabul edildi. Ancak, 100 bin YTL'ye kadar olan
kredilerin faizinin gelir vergisi matrahından düşülmesine yönelik
düzenleme yasadan çıkarıldı


Konut sektöründe radikal değişim öngören ve yeni bir konut
finansmanı sistemi öngören Mortgage Yasa Tasarısı TBMM Genel Kurulu'nda
yasalaştı. Hükümet, konutu olmayan ücretlilerin aldığı
kredilerin 100 bin YTL'ye kadar olan bölümü için uygulanması öngörülen
"faizin vergiden düşürülmesi" düzenlemesini tasarıdan çıkardı.
Konut finansmanı fonları ile varlık finansmanı fonları
kazançlarının kurumlar vergisi ve gelir vergisi stopajından istisna olması da
tasarıdan çıkarıldı.


İnşaat halindekiler de dahil
TBMM Genel Kurulu'nda yeni bir konut finansman sistemi Türkiye'de
uygulamaya sokacak olan "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli
Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı (mortgage)
kabul edildi. Hükümetin verdiği değişiklik önergeleriyle
TOKİ'nin halen yapım aşamasında olan konutlar da bu sistem içine alındı.
Uzun süredir tartışma konusu olan, IMF ve Maliye Bakanlığı'nın
"vergi kaybına yol açar" diyerek karşı çıktığı "konutu olmayan
ücretliler için vergi indirimi" sağlayan düzenleme hükümetin
verdiği bir önerge ile tasarıdan çıkarıldı.
Önergenin gerekçesinde kapsamlı bir Gelir Vergisi Reformu'na
ilişkin çalışmaların Maliye Bakanlığı tarafından yürütüldüğü
belirtilerek, "Bu kapsamda Gelir Vergisi'ne ilişkin olarak öngörülen
bu düzenlemenin yürütülen çalışmalarda, sistem
bütünlüğünün korunması ve reformun sıhhati açısından Gelir Vergisi Reformu'na
ilişkin hazırlıklarla birlikte değerlendirilmesi daha uygun
olacaktır" denildi. Tasarının konuyla ilgili 29'uncu maddesi, ücretlilerin
100 bin YTL'ye kadar aldıkları konut kredisi faizinin vergiden
düşürülmesini öngörüyordu.
Öte yandan, Gelir İdaresi Başkan Vekili Osman Arıoğlu, İzmir'de
katıldığı bir panelde Gelir Vergisi Kanunu'nda yapılması beklenen
değişikliğin bu yıl iki seçimin yapılması nedeniyle
gerçekleşmesinin zor olduğunu, reformun 2008 yılına kaldığını söyledi.
Bir diğer önerge ile tasarıdan çıkarılan düzenleme de "konut
finansmanı fonları ile varlık finansmanı fonları kazançlarının
kurumlar vergisi ve gelir vergisi stopajından istisna tutulması"
düzenlemesi oldu.

Peşinatsız olmuyor
Yasa şu düzenlemeleri öngörüyor:
" Tüketiciye sabit faiz ve değişken faiz olmak üzere iki seçenek
sunulacak. Sabit faizi seçen tüketiciler ilk taksitte ne ödüyorsa,
vade sonunda da aynı taksiti ödeyecek. Sözleşmede başlangıçta
belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında
değiştirilemeyecek. Değişken faizde ise kredi faiz oranlarının dalgalanması belli
aralıkları geçerse, banka da faizini buna göre ayarlayacak.
" Bankalar sözleşme yapmadan önce müşteriye bilgi formu verecek.
Bu formda faiz oranları ve ödeme tabloları ile ilgili ayrıntılı
bilgiler olacak.
" Hiç peşinatı olmayanlar sistemden yararlanamayacak. Peşinat
tutarı da piyasa şartlarında oluşacak.
Erken ödemeye yüzde 2 ceza
Kanuna göre ödeme takviminin bir aşamasında borcunun kalanını
kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 erken ödeme cezası ödeyecek.
Yasa ile ipotek finansmanı kuruluşları oluşturulacak. Bankalar
ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek. Söz konusu
kuruluşlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden
müstesna tutulacak ve işlemleri damga vergisinden muaf olacak. Bu
kuruluşlarca ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından
doğan kazançlar da vergilendirilmeyecek.

Konut Finansmanı Fonu
Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul
kıymetleştirilmesi için, 'Konut Finansmanı Fonu' oluşturulacak.Konut finansmanı
fonunu, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler
karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri
hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığı
oluşturuyor.
Fonun tüzel kişiliği olmayacak ancak mal varlığı kurucunun mal
varlığından ayrı olacak. Fon mal varlığı, ihraç edilen ipoteğe
dayalı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, başka bir amaçla
tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek,
haczedilemeyecek.
Fonun geri ödeme güçlüğüne düşmesi halinde, fonun yönetim ve
temsilinin yatırımcıları koruma fonu veya atanacak diğer bir fon
kurulu tarafından yürütülmesine veya fonun başka bir kurucuya
devredilmesine karar verilebilecek.

2 ay ödenmezse satılacak
" İki ay taksitini aksatan müşteriye banka bir ay süre verecek.
Üçüncü ay sonunda da taksitin ödenmemesi halinde banka, ipotek
ettiği evi satma hakkına sahip olacak. Satıştan gelen paradan banka
alacağını mahsup edecek ve kalanını müşteriye iade edecek.
" Gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar
olmayacak.
" Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kredi ve finansal kiralama
sözleşmesi imzalayan tüketiciler, 3 ay içinde konut finansmanı
kuruluşuna başvurarak sözleşmelerinin bu yasa kapsamı dışında
değerlendirilmesini isteyebilecek. Bu başvuruyu yapmayanların
sözleşmeleri yasa kapsamında kabul edilecek.
" Finansör kuruluşa da sorumluluk yüklenecek. Finansörler
inşaatın her aşamasını denetleyecek.
" Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecek. Uzman
diplomalı ve eğitimli olacak.
" Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek,
harcanan emek sigortalanmış olacak.
" Sisteme dayalı menkul kıymet çıkartılacak ve bunlar borsada
işlem görecek. Böylece banka, finansmanını sağlayacak.
" Finansal kiralama şirketleri ancak yasanın yürürlük tarihinden
6 ay sonra konut finansmanı faaliyetine girebilecek.
" Konut ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca konut finansmanı
kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri, konutların kiracıya devri
ile TOKİ'nin sattığı konutlardaki ipotek işlemlerinden harç vergisi
alınmayacak.
Ayıplı malda itiraz süresi 1 yıl
Kanunun ayıplı mal hususunu düzenleyen maddesinde yapılan
değişiklikle, konut finansmanı kuruluşu; imalatçı - üretici, satıcı,
bayi, acente, ithalatçı ile ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede
yer alan seçimlik haklarından dolayı tüketiciye karşı teslim
tarihinden itibaren 1 yıl süreyle, kullandırdığı kredi miktarı kadar
müteselsilen sorumlu olacak.
İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının zamanında
yapılmaması durumunda kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, bayi,
acenta, ithalatçı, kullandırdığı kredi miktarı kadar sorumlu
olacak. Kredilerin devronulması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı
kuruluşunun sorumluluğu devam edecek.
Konut finansmanı kuruluşları, tüketicilere sözleşme öncesinde
kredi veya finansal kiralama işlemleriyle ilgili genel bilgiler vermek
ve tüketiciye teklif ettikleri kredi sözleşmesinin koşullarını
içeren sözleşme öncesi bilgi formu vermek zorunda olacak.
Sözleşmeler ayrıntılı yazılacak
Sözleşmelerde; kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için
toplam kira bedeli, ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler,
yıllık faiz oranı, toplam borcun ana para, faiz ve diğer giderler
itibariyle dağılımı, değişken faiz ödemeli olan sözleşmelerde baz
alınacak endeks gibi bilgiler yer alacak.
Ayrıca, ödeme planı, istenecek teminatlar, temerrüde düşülmesi
durumunda kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının yüzde 30
fazlasını geçmeyecek şekilde gecikme faizi ve varsa konuta ait sigorta
bilgileri gibi bilgiler de sözleşmelerde yer bulacak.
Kiracı, finansal kiralama işlemlerinde, kiracılık sıfatını veya
sözleşmeden doğan haklarını, kiralayandan yazılı izin alarak
devredebilecek. TOKİ'nin konut satışından kaynaklanan ipotekli veya
ipoteksiz alacakları, ipotek finansmanı kuruluşlarınca
devredilebilecek.
Temerrüt halinde bir ay ek süre
Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu,
borçluya temerrüt tarihinden itibaren 5 iş günü içinde iadeli
taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Kredi
kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün
ödenmesi talep hakkını saklı tutmuşsa bu hak, ancak birbirini
izleyen en az iki ödemede temerrüde düşme halinde kullanılabilecek.
Finans sağlayan kuruluşun bu hakkını kullanabilmesi için en az 1
ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekecek.
Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde,
konut finansman kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara
başvurmadan, kefilden borcun ödemesini isteyemeyecek.
Mortgage'la ilgili sorulara yanıtlar

Esra Özsümer

Milliyet'in mortgage hakkında kamuoyunu doğru bilgilendirmek için
oluşturduğu Mortgage Danışma Kurulu'na gelen sorular, bu konuda
vatandaşın kafasının ne kadar karışık olduğunu ortaya koydu. İlk
telaffuz edilmeye başlandığı günlerde mortgage'ı 'kira öder gibi
ev sahibi olma' formülü olarak tanıtan hükümet, sistemli bir
kamuoyu bilinçlendirme çalışması da yapmadı. Mortgage'ın oldukça
karmaşık, spekülasyona çok açık bir konu olması, verilen demeçlerin
ve yapılan haberlerin iddialı başlıklarla ortaya konması, tam bir
bilgi kirliliğine yol açtı. İşte Milliyet, Milliyet Emlak ve
emlak.milliyet.com.tr'nin ortaklaşa oluşturduğu Mortgage Danışma
Kurulu'na gelen sorular ve cevapları:

Mortgage'ta evlerin peşinatı ve aylık ödemeleri nasıl olacak?
Evler kaç metrekare olacak?
Mortgage, ucuz evler yapılıp vatandaşa dağıtılmasını ya da
satılmasını sağlayan bir sistem değil! Bu sistem, serbest piyasa
koşullarında alınacak ev için ipoteği karşılığında kredi
verilmesini ve bu ipoteklerin hisse senedi gibi değerli kâğıtlara
dönüştürülerek alınıp satılmasını sağlayan bir yasal düzenleme. Yani
mortgage, devletin ya da bir kurumun yapacağı konutlar için değil,
belirli kriterlere uyan tüm konutlar için geçerli olacak. Alacağı
konutun yüzde 25'lik peşinatını hemen ödeyip, belirlediği vade
süresince (10 yıl, 15 yıl gibi) aylık taksit ödemelerini
yapabileceğini ispatlayan herkes bu sistemden yararlanabilir. Evin metrekaresini
veya niteliğini de alım gücünüz ve ihtiyaçlarınız belirleyecek.

Mortgage banka mıdır?
Mortgage, bugün uygulanan konut kredisi sistemini kendi kaynağını
kendisi yaratır hale getirerek daha uzun vadelerde ve daha düşük
faiz oranları ile kredi verilmesini sağlayan bir sistemdir. Sistem
devreye girdiği zaman bankalar ve kanunla kurulmasına imkân tanınan
mortgage kuruluşları bugün olduğu gibi kredi verecekler.

Ev sahibi olanlar da mortgage'tan yararlanabilecekler mi?
Evet, ev sahibi olanlar da mortgage kredisi kullanabilir. Üstelik
birkaç kez mortgage kredisi kullanmanın önünde bir engel yok.

Mortgage'ta faiz yok mu, peşinat var mı, bu sistemle nasıl ev sahibi
nasıl olunacak?
Mortgage kredilerinde dönemin piyasa şartlarının belirlediği
oranlarda faiz uygulaması yapılacak. Evin bedelinin en az yüzde 25'ini
peşin ödemek şart. Temel olarak bu gün konut kredi sistemiyle nasıl
ev sahibi olunuyorsa mortgage'la da öyle ev sahibi olunacak.

Bu sistemden yatırımcıların değil de gerçekten ihtiyaç
sahiplerinin yararlanmasını sağlayacak koşullar olacak mı ?
Mortgage sisteminin orta ve alt gelir gruplarını kapsaması hem
bizim, hem vatandaşın, hem konut üreticisinin, hem hükümetin yani
herkesin temennisi. Bu da kredi faizlerinin düşmesi ile olabilecek. Kredi
faizlerinin düşmesi ise ikincil piyasaların iyi işlemesi ve ülkede
ekonomik istikrarın olması gibi etkenlere bağlı. Sistemin 10 ile 20
yıl içinde kademeli olarak orta ve alt gelir gruplarını da içine
alması bekleniyor. Sisteme ne kadar çok kişi dahil olursa, gerçek
ihtiyaç sahibinin mortgage kullanması o kadar kolaylaşacak.

Mortgage'a yazlık konutlar ile müstakil konutlar da dahil olacak mı?
Mortgage tamamlanmış ve yapımı devam eden tüm konutları
kapsayacak. Daire, villa, yazlık gibi tüm konutlar bu kapsamda olacak.

Mortgage kullandırılacak konutlar için önkoşul tapu ve iskân.
Ancak Türkiye'de birçok mülkün iskânı ve hatta tapusu yok. Bu
yasadan önce bir af çıkacak mı?
Mortgage bir imar affını öngörmüyor. Hatta mortgage'ın uzun
vadede göstermesi beklenen etkilerinden biri de niteliksiz ve kanun dışı
konutları alınıp satılamaz hale getirmesi ve böylece kentlerin
dönüşümüne yardımcı olmasıdır. Bu yüzden böyle bir af
beklemeyin.

Ben 10 yıl vadeli ev almak istiyorum. 5 yıl sonra devalüasyon olursa
beni etkiler mi?
5 yıl sonra bir devalüasyon olursa hepimizin hayatının çok
etkileneceği kesin. Mortgage'ta hem değişken hem de sabit faiz uygulaması
seçeneği olacak. Eğer bir devalüasyon endişesi duyuyorsanız sabit
faiz oranları ile kredi alabilirsiniz. Bu durumda faiz oranları zaman
içinde yükselse de düşse de siz baştan belirlenen sabit taksit
miktarını aynı şekilde ödemeye devam edersiniz.
Mortgage neleri değiştirecek?

Hüseyin Tunçay - Halil Şahin / AA

Kamuoyunda mortgage (tutsat) olarak bilinen tasarının dün Meclisten
geçerek yasalaşmasının ardından konut sektöründe yeni bir dönem
başlıyor. Yasa daha çok kredi verenlere ilişkin düzenlemeler
getirirken, ikincil piyasaların açılmasıyla faizlerde yaşanacak
düşüş de tüketicinin artı hanesine yazılacak. Yasa öncesinde sadece
sabit faizli konut kredisi kullandırılabilirken, şimdi hem sabit hem
de değişken faizli kredi kullandırılabilecek.
Yasaya göre, sabit faizli kredi verenler tüketicinin vadesinden
önce ödeme yapması halinde, yüzde 2lik erken ödeme ücreti talep
edebilecek. Normal konut kredilerinde tüketici istediği anda herhangi
bir ücret ödemeden erken ödeme yapabiliyor ve kredisini
kapatabiliyordu. Bu arada, Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kredi ve
finansal kiralama sözleşmesi imzalayan tüketiciler, kanunun
yayımlanmasından sonra 3 ay içinde konut finansmanı kuruluşuna başvurarak,
sözleşmelerinin, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmesini
isteyebilecek. Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, kanunun
yürürlüğe girmesinden önceki sözleşmeleri kanun kapsamında kabul
edilecek. Yasayla, kredi verenlerin müteahhitlerle birlikte
düzenledikleri kampanyalarda evin teslim edilmemesi ve evdeki ayıplar
karşısında tüketiciye karşı müteahhit ile birlikte olan sorumluluğu,
teslim tarihinden itibaren 1 yıl ve verdiği kredi miktarı ile
sınırlandırıldı. Yasa öncesinde bu sorumluluk sınırsızdı ve bankalar
tüketicinin tüm zararını karşılamakla yükümlüydü.

İCRA SÜRECİNDE KREDİ VEREN LEHİNE DEĞİŞİKLİK

Uygulamada, ipotekle teminat altına alınmış kredilerde, icra
iflas prosedüründe kredi veren lehine değişiklikler yapılarak
ödenmeyen kredilerin tahsili de hızlandırılacak. Uygulama öncesi bu
süreçlerde ciddi tıkanıklık yaşanıyordu.
Yasa öncesi konut kredilerinden alınan faizin yüzde 5i
oranındaki Banka Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) ise bundan böyle
alınmayacak.
Konut ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca konut finansmanı
kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri de harca tabi olmayacak.

BANKALARA RAKİP GELİYOR

Mevduat, yatırım ve katılım bankalarının (Özel Finans
Kurumları) yanı sıra, artık tüketici finansman şirketleri de konut
kredisi verebilecek.
Finansal kiralama şirketleri ise konutları tüketicilere
finansal kiralayabilecek. Ancak bu şirketler kanunun yürürlük tarihinden
itibaren 6 ay içinde, konut finansmanı faaliyetinde bulunamayacak.
Kredi verenler, menkul kıymet ihraçlarıyla sermaye
piyasasından kaynak temin edebilecek.
Bu kuruluşlar, ipotek finansmanı kuruluşları olarak
adlandırılan ve toptancı olarak faaliyet gösterecek olan kuruluşlardan da
kaynak alabilecek.

7 MİLYON KONUT İHTİYACI

Bu arada, önümüzdeki 10 yıl içinde Türkiyede yaklaşık 7
milyon konuta ihtiyaç olacağı belirtiliyor.
Bunun yaklaşık yarısının hanehalkı artışı kaynaklı, 1
milyon civarındaki bölümünün göç, 800 bininin ise yenileme
kaynaklı olacağı tahmin ediliyor.
Kentsel dönüşüm nedeniyle de 1,5 milyon civarında bir konut
ihtiyacı olacağı düşünülüyor.

KONUTLARIN YÜZDE 55İ RUHSATSIZ

Türkiyede toplam konutların yüzde 55i ya ruhsatsız ya da
izinsiz durumda bulunuyor.
Uygunsuz yapılaşma dahil ev sahiplerinin oranı ise yüzde
70leri aşıyor.
Mevcut konutların yüzde 60ı 20 yaş üzeri evlerden
oluşurken, konutların yüzde 40ının tadilata ihtiyacı bulunuyor.
Bu çerçevede başta kayıtdışılığın engellenmesi olmak
üzere depreme dayanıklı, altyapısı güçlü konutların üretilmesi
önem taşıyor.
Geçtiğimiz yıl sonunda konut kredilerinin oranı milli gelirin
yüzde 4,5ine ulaşırken, tutsat ile birlikte bu oranın 2015
yılında yüzde 12ye çıkması öngörülüyor.

TEPKİLER...

İzmir Ticaret Odası Başkanı Ekrem Demirtaş, kamuoyunda
Mortgage (Tutsat) olarak bilinen ve yasalaşan konut finansman sisteminin,
''bu reel faiz oranlarıyla'' başarılı olamayacağını savundu.
Demirtaş, ''Mortgage kredilerinde faizleri yüzde 10'un altına
düşmezse, bu olanaktan sadece üst gelir grupları yararlanabilecek
gibi görülüyor'' dedi.
Bunun için yüzde 4 olarak belirlenen enflasyon hedefinin,
gerçekleşeceğinden piyasaların emin olması gerektiğine işaret den
Demirtaş, ''Aksi takdirde Merkez Bankası tarafından faizlerin
indirilmeyeceği ve herkesin yararlanamayacağı anlaşılıyor. Konut
kredilerinin değişken faizli olarak verilmesini kısıtlayan hükmün
kaldırılması olumlu bir gelişme'' değerlendirmesinde bulundu.

''SİSTEM, GENEL EKONOMİK BÜYÜMEYE ÇOK ÖNEMLİ ETKİDE
BULUNACAK''

Sistemin, etkin çalışması halinde 200'den fazla ilişkili
sektörün canlandırılması yoluyla genel ekonomik büyümeye çok
önemli etkisi bulunacağını kaydeden Demirtaş, tutsat sisteminin planlı
kentleşmeyi ve sosyal gelişimi besleyeceğini, kaçak yapılaşmanın
önünü keseceğini, gayrimenkul sektöründe kayıt dışılığı
engelleyeceğini dile getirdi.
Demirtaş, sistemin ayrıca, finansal piyasalara derinlik
kazandırarak uzun vadeli enstrümanların yolunu açacağını, bu şekilde
kredi kullanımına ayrılmış kaynakların verimliliğinin ve devir
hızının artırılmış olacağını kaydetti.
Demirtaş, ''Ancak bir kez daha belirtmek gerekiyor ki bu reel
faiz oranlarıyla Mortgage Sisteminin başarılı olması çok zor''
görüşünü savundu.

EMLAK MÜŞAVİRLERİ...

İzmir Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Yılmaz Özcan da
sistemin krediye dayalı bir usul olduğunu belirterek, dar gelirlilerin
bu sistemle ev sahibi olabileceğine inanmadığını kaydetti.
Aylık geliri 500-700 YTL olan bir ailenin aylık ödeyebileceği
kredi miktarının en fazla 200-300 YTL olabileceğini ifade eden
Özcan, ''Geliri en az bin 500 YTL olanlar için faydalı bir sistem. Dar
gelirli vatandaş bu sistemden yararlanamayacak, parası olanlar da
yakınları üzerine alacağı evlerle birden fazla ev sahibi olabilecek''
dedi.

''TÜRK AİLE YAPISINA UYMUYOR''

Ege Koop Genel Başkanı Hüseyin Aslan da sistemin iki yıldır
konuşulduğunu ve 2008 yılında yürürlüğe gireceği halde
şimdiden yasalaşmasını seçim yatırımı olarak gördüğünü ifade
etti.
Sistemin konuşulmaya başlanmasıyla konut fiyatlarında ve kira
bedellerinde artışlar yaşandığını öne süren Aslan, yasanın
Türk aile yapısına uymayan hükümler içerdiğini iddia ederek,
''Mesela bu sistemle ev alan bir kişi tapusunu eline almak ister, ancak
borçların tamamını ödemeden tapuyu alması mevcut yasa tasarısında
mümkün olmuyor. Taksitleri arka arkaya 2 ay ödeyemeyenin evi elinden
alınacak. Bu sosyal sıkıntılara yok açacaktır'' diye konuştu.
Aslan, şunları söyledi:
''Yeni konutlar yapılmadan bu sistem, mevcut konut ve kira
fiyatlarını yükseltir. Hükümetin, önce devam eden inşaatlara
yatırım yapması gerekir. Ayrıca Borçlar Kanununun da değişmesi gerekir.
Kredi faiz oranları düşse bile konut fiyatları artacağından,
sistemle tek maaşlı öğretmenin, polisin, memurun ev sahibi olması zor.
Sistem, zaten varlıklı olan kişilere yarayacak. Evi olan başka bir
ev daha alacak.'' Türkiye'de iş güvencesinin olmadığını işaret
eden Aslan, ''İş güvencesinin olmadığı bir ülkede uzun vadeli
borç ödeme planı nasıl uygulanabilir'' sorusunu yöneltti.
Aslan, dar gelirlilerin konut sahibi olmasının, Hazine
arsalarına maliyetinin bir kısmının devlet tarafından karşılanan
konutların yapılmasıyla mümkün olacağını belirtti.
BEKLENEN YASA ÇIKTI. BAŞBAKAN YARDIMCISI ŞENER SORULARI YANITLADI:
Hesabını bilmeyene mortgage kredisi yok

Bakan Şener, mortgage yasasının bir kredilendirme sistemi olduğunu
belirterek, "Düzenli ödeme imkânı olmayan, hesabını bilmeyen
mortgage'tan yararlanamaz" dedi

ANKARA AA

Yaklaşık iki yıl süren tartışmaların ardından önceki akşam
Meclis'ten geçen mortgage yasası, konut finansmanına yeni açılımlar
getirecek. Yasa daha çok kredi verenlere ilişkin düzenlemeler
getirirken, ikincil piyasaların açılmasıyla faizlerde yaşanacak
düşüş de tüketiciye yarayacak.
Yasa öncesinde sadece sabit faizli konut kredisi
kullandırılabilirken, şimdi hem sabit hem de değişken faizli kredi
kullandırılabilecek. Yasaya göre, sabit faizli kredi verenler tüketicinin vadesinden
önce ödeme yapması halinde, yüzde 2'lik erken ödeme ücreti talep
edebilecek. Bu arada, kanundan önce konut kredisi alanlar, kanunun
yayımlanmasından sonra 3 ay içinde konut finansmanı kuruluşuna
başvurarak sözleşmelerinin, bu kanun kapsamı dışında
değerlendirilmesini isteyebilecek.

'Bedava değil'
Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener,
mortgage'ın insanlara bedava ev dağıtma sistemi olmadığını, bir
kredilendirme sistemi olduğunu söyledi. NTV'nin sorularını yanıtlayan
Şener, mortgage ile ellerinde az miktar para olan ve belli miktar taksit
ödeyebilecek durumda olanların ev sahibi olabileceklerini kaydetti.
Şener şunları söyledi:
"Örneğin 100 bin YTL krediye ihtiyaç varsa faiz oranı yüzde 1.20
ise 20 yıl vadede ayda bin 273 YTL ödeyecek. Düzenli ödeme yapma
imkânı olmayan mortgage kredisinden yararlanamayacak. Sistem vatandaşa
rasyonel hareket etmeyi öğretecek. Hesap yapmasını bilmeyenin
mortgage kredisi kullanması söz konusu olmayacaktır. Mortgage kredisi
alanların hepsi hesabını iyi yapanlar olacaktır."
Başvuruda, kredinin hemen verilmeyeceğini vurgulayan Şener, kredi
vermeye kadar zorunlu bir zaman aralığı olacağını ve kendi
bütçelerini iyi yaptıktan sonra kişilerin bankaya geleceklerini söyledi.
Şener, kendi arsası üzerine konut yapacakların da sistemden
faydalanabileceğini vurguladı.

'Konut kredileri kısılacaktı'
Şener sistemin getirilerini şöyle sıraladı:
"Ne avantajı var? Yok gibi görünüyor. Bankaya gidecek, kredi
alacak, herhangi bir konut kredisi gibi kredisini alacak. Örneğin, şu an
konut kredisi alanlar faizin yüzde 5'i kadar Banka Sigorta Muameleleri
Vergisi (BSMV) ödemeyecekler. Bankalar, konut kredisi olarak vermiş
oldukları kaynağı mevduat ve sendikasyon kredilerinden
karşılıyorlar. Vade uyumsuzluğu nedeniyle yüksek faiz uyguluyorlar. Sınırlı
kaynaklarla sistemi sonsuza kadar devam ettirmeleri de mümkün değil.
Mortgage çıkmasa bankalar konut kredilerine sınır getirmek zorunda
kalacaklardı."
Gerçek rayiçlerin devreye girmesi nedeniyle tapu harçlarının 4-5
kat ve emlak vergilerinin artmasından dolayı sistemin hiçbir
avantajının olmayacağına dönük eleştirileri de yanıtlayan Şener,
"Amacımız harçları ve emlak vergilerini artırmak değil, gerçeği
ortaya çıkarmak. Beyanlar yükseldiği takdirde vergi oranlarının
düşmesi gerekeceği kanaatindeyim" dedi.
'Vicdansız müteahhidin konutları satılmayacak'
ANKARA AA
Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Erdal Eren, kamuoyunda
mortgage sistemi çerçevesinde yalnız uygun koşullarda inşa edilmiş
konutlara kredi sağlanacağını belirterek, "Vicdansız diyebileceğimiz
müteahhitlerin yaptıkları konutların satılamayacağını,
böylelikle de konut piyasasının biraz daha güvenli hale geleceğini
düşünüyorum" dedi. Şu andaki faiz oranlarının yasanın işlerlik
kazanması açısından "yüksek" olduğunu dile getiren Eren şöyle
konuştu:
"Bu faizlerle vatandaş, (mortgage yasası yapıldı) diye hemen
taksitle konut alabilecek gibi düşünmüyorum. Faizlerin daha yüzde
1'lerin altına mutlaka düşmesi lazım."
'Geliri en az 1500 YTL olanlar için faydalı'
İZMİR AA
İzmir Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Yılmaz Özcan, mortgage
sisteminin krediye dayalı bir usul olduğunu belirterek, dar
gelirlilerin bu sistemle ev sahibi olabileceğine inanmadığını kaydetti.
Özcan, "Geliri en az 1500 YTL olanlar için faydalı bir sistem" dedi.
İzmir Ticaret Odası Başkanı Ekrem Demirtaş da mortgage sisteminin,
başarılı olabilmesi için her şeyden önce faizlerin düşmesi
gerektiğini söyledi. Demirtaş, sistemin planlı kentleşmeyi ve sosyal
gelişimi besleyeceğini, kaçak yapılaşmanın önünü keseceğini,
gayrimenkul sektöründe kayıtdışılığı engelleyeceğini dile
getirdi.
Bankacılar faizde düşüş beklemiyor
KADİFE ŞAHİN
Geride bıraktığımız yılda Türk insanının renkli rüyalarını
'mortgage', yani kira öder gibi ödemede bulunarak ev sahibi olma
hayali süsledi.
Hükümet tam da rafa kaldırıldı diye düşünülen mortgage yasa
tasarısını aniden Meclis'e getirerek ev sahibi olmak isteyen
yüzbinlerce insanı yeniden heyecanlandırdı. Yasa Meclis'ten geçti ancak
tüketiciye bir vergi avantajı sağlamıyor.
Yasama sürecinde yapılan açıklamalarda 'kira öder gibi ev sahibi
olma sistemi başladığında faizler düşecek, talep canlanacak,
ekonominin önemli kesimi bu gelişmeden olumlu etkilenecek' mesajları
verildi.
Bu mesajlardan etkilenen tüketicinin gözü bankalarda ama bankacılar
yasanın çıkmasıyla birlikte konut kredisi faizlerinde geçen yıl
olduğu gibi hızlı bir düşüş olmayacağını söylüyor.
Bankacılar, 'Faizler düşebilir ama bu yasa çıktı diye değil,
ekonomideki istikrar devam ederse gerçekleşir' diyorlar.
Sabit faizin yanı sıra değişken faiz uygulamasının da
getirilmesinin zamanla kredi maliyetleri ve seçenekleri açısından tüketiciye
avantajlar sunabileceğini belirten bankacılar, bu etkinin de ancak
uzun bir zamanda görülebileceğini belirtiyor.

Ömer Çelebi (İş Bankası Bireysel Krediler Müdürü):
Yasanın faiz seviyesini doğrudan etkileyeceğini söyleyemeyiz. Ama
rekabeti teşvik etmesi, fon arzını artıracak ciddi düzenlemeler
getirmesi nedeniyle dolaylı bir etkisi olacak.

Cem Muratoğlu (Akbank Bireysel Bankacılık Pazarlama Bölüm
Başkanı):
"Kamuoyundaki bilgilendirmelerin aksine yasanın kısa vadede konut
kredisi faizlerine doğrudan bir etkisi olmayacak. Bankalar faiz
kararlarını maliyet hesapına göre veriyor.

Mehmet Sönmez (Yapı Kredi Genel Müdür Yardımcısı):
Faizin düşmesi istikrarlı piyasa koşullarına ve olumlu ekonomik
göstergelere bağlı. 2007'nin istikrarlı bir çerçeve çizeceğini
düşünüyoruz. Bu nedenle hızlı olmayan bir düşüş olabilir.

Fuat Erbil (Garanti Bankası Genel Md. Yrd.):
Faiz düşüşünde mortgage sistemiyle birlikte devreye girecek menkul
kıymetleştirme enstrümanları etkili olacak. Ancak asıl önemli
olan ekonomik istikrarın devamıdır.

Ziya Alpman (Fortis Genel Müdür Yardımcısı):
"Mortgage'ın tek başına faiz üzerinde ciddi bir etki yapmasını
beklemiyoruz. Bir süredir durgunlaşan faiz rekabetine bir hareketlenme
getirse de fonlama maliyeti etkili olacak.
TOKİ, bankalara rakip olacak
ANKARA AA
Mortgage yasası, Toplu Konut İdaresi'ne (TOKİ) menkul kıymet ihraç
etme imkanı sağlayacak. TBMM'de önceki akşam son dakikada kabul
edilen önergeyle TOKİ'ye bütün gayrimenkul satışlarından
kaynaklanan alacakları teminat göstererek, menkul kıymet ihraç ederek, kaynak
sağlama olanağı getirildi. Böylece TOKİ, bütün başlamış
inşaat projelerinden kaynaklanan alacaklarını teminat göstererek
finansman amacıyla menkul kıymet ihraç edebilecek.
TOKİ Başkan Vekili Erdoğan Bayraktar, idarenin halen gayrimenkul
satışlarından 6-7 milyar YTL alacağı bulunduğunu belirterek, "Bu
düzenleme bize ilaç gibi geldi. 1 milyar YTL'lik alacağımız
karşılığında menkul kıymet ihraç etsek finansman sorunlarımızı
çözeriz" dedi. Bayraktar şöyle konuştu:
"Önceden özel sektör ve bankalar devam eden konut projelerinden
kaynaklanan alacaklarını teminat göstererek finansman amacıyla menkul
kıymet ihraç edebilecekti. TOKİ'ye ise sadece iskân ruhsatı almış
konutlardan kaynaklanan alacakları için menkul kıymet ihraç etme
hakkı tanınıyordu. Halen 250 bine yakın konut inşaatı
projelendirildi veya satış aşamasında. Bunlardan kaynaklanan alacaklarımız,
düzenleme eski haliyle kalsaydı hiçbir şekilde teminat
gösterilmeyecekti.
Son dakikada yapılan müdahaleyle başlayacak ve devam edecek bütün
konut projelerinden kaynaklanan alacaklarımızı da teminat
göstererek ihraç edebileceğiz. Böylece özel sektör ve bankalara yönelik
avantajdan biz de yararlanacağız."
TOKİ'nin mevcut durumda da finansman amacıyla tahvil ihraç etme
olanağı bulunuyor. Ancak tutsat yasasıyla tahvil ihraç etmek için
teminat gösterilebilecek alacakların kapsamının genişletilmesi ve
menkul kıymet ihraçlarında, damga vergisi banka sigorta muameleleri
vergisi gibi istisnalar sağlanması nedeniyle bu imkân daha da
kolaylaştırılmış oldu.
20 soruda Mortgage'la ilgili her şey...

Vatandaştan yatırımcıya, müteahhitten bankacılara kadar
geniş bir kesimin merakla beklediği, kira öder gibi ev sahibi olmayı
sağlayacak mortgage" sistemi yaşama geçiyor.
Sistemden kimlerin yararlanabileceği, konut kredilerden
farkının ne olduğu, faiz dışında maliyeti ve para cinsinden riskinin
bulunup bulunmadığı, yararlanmak için uyulacak kurallar en çok merak
edilen konuların başında geliyor.
İşte 20 soruda Mortgage:
1-Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak?
-Faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden
yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında
tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile, konut almak için
kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
2-Değişken faizin bir riski var mı?
-Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından
belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak
marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı
sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile
başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde
tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da
taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar
yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir
şekilde bilgilendirilecek.
3-Mortgage sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin
ortaya çıkacağı doğru mu?
-Yasada yer alan ve eleştirilere hedef olan bir uygulama söz
konusu. Bu uygulamaya göre, sabit faizli kredi kullanımında tüketici
yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda
tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de
tüketicilerin değişken ve sabit faizli kredi kullanırken bu unsura
dikkat etmeleri gerekiyor.
4-Sistemin maliyet avantajı bulunuyor mu?
-Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir
farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine
bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte
de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında
düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage
sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler.
5-Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var
mı?
-Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı
sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem
yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage
sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak.
Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda
inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.
6-Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi?
-Son dönemde yaşanan faiz oranlarındaki düşük ve
vadelerdeki uzama konut talebini arttırıyor. Bu nedenle de fiyatlarda artış
söz konusu. Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe
paralel olarak fiyatlarda düşüş gündeme gelebilir.
Konut fiyatları ve kiralar arz-talep dengesine göre
şekillenir.
7-Mortgage sistemi ile bankalardan kullanılan konut kredileri
arasındaki fark nedir?
-Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir
etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre
belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete
kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar
da fiyatlama yapacaktır. Mortgage sistemine göre, alınacak evin
tutarının yüzde 25i kadar peşinat verecek.
8-Piyasalara etkisi nasıl olacak?
-Sistemin, konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir
etkisi olmayacak. Ancak, tüketiciler açısından bakıldığında
değişken faizli kredi kullanımı ile faizlerin düşmesi için konut
alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak.
9-Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya
girildiğinde satılabilir mi?
-İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre
tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri
verilecek ev de banka tarafından satılacak.
10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek.
Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2sinin ceza olarak ödenmesi
gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün
olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2si kadar komisyon
alınacak.
10-Vergi muafiyeti olacak mı?
-Ekonomi ve maliye bakanları vergi muafiyetine gidilmeyeceği
konusunda açıklamalar yaptı. Ancak, yasada bir konutu olanlar 100 bin
YTLden fazla olmamak koşuluyla ikinci bir konut alırlarsa da vergi
dışı kalması planlanıyor.
11-Ödeme planı nasıl olacak?
-Konutun yüzde 25inin peşin ödenmesi zorunlu.
12-Evi olan da yararlanabilir mi?
-Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi
performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net
geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.
13-Dikkat edilmesi gereken konular neler?
-Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne
kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları
iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında
uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik
yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında
tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.
14-Hangi tip konutlar alınabilir?
-Her türlü konut satın alınabilecek. Mortgage istenen evin,
en az kat mülkiyetine dönüşümlü yüzde 80i tamamlanmış olması
koşulu aranacak.
15-Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı?
-Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25i
peşinat olarak satıcıya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri
ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat
sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak.
16-Sistem nasıl işleyecek?
-Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi
alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak
portföyüne dahil edece veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek
finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara
satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni
sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans
kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı
olarak sistemin büyümesini sağlayacak.
17-Mortgage kredileri nereden alınacak?
-Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de
sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun
görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri
kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla
kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.
18-Banka ile sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?
-Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı
Tüketici Mahkemelerine yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi
kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemelerine
dava açabilecek.
19-Sistemde konut ipoteği dışında başka bir teminat
istenecek mi?
-Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka
bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına
alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak
alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri
isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı
zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının
finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan
kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.
20-Bu sistemin riski nedir?
-Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu
yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor.
Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi
uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda
döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda,
döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini
arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında
erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı
yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder.
Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek.